Рассмотрим самый применяемый и рыночно достоверный сравнительный подход. Преимущество данного подхода не обсуждается – он действительно показывает разницу с объектами аналогами и позволяет обосновано рассчитать рыночную стоимость объекта. Так же данный подход удобен и оценщику – он прост в работе и выдает хорошие результаты сопоставимые с действительной рыночной стоимостью. Кроме этого сравнительный подход отражает инфляцию и в нем очень хорошо действуют законы рыночного поведения продавцов и покупателей. Все эти аргументы, если не копать глубже, полностью доказывают – метод очень эффективен и не требует доработок.
Теперь давайте рассмотрим понятие «аналог». Аналог в оценке недвижимости, это сопоставимый объект недвижимости, имеющий схожести по своему назначению и характеристикам. Для оценки аналоги берутся из средств массовой информации, интернета, баз недвижимости, и других источников.
Возьмем для рассмотрения две ситуации. Первая – объектов аналогов ничтожно мало, оценка происходит в деревни или небольшом городке, где почти не развит подобный рынок продаж. Оценщик вынужден использовать, что есть, и брать в качестве аналогов слабо подходящие по характеристикам объекты. Оценка, рассчитанная таким способом, будет очень поверхностной и может совсем не отражать реальной стоимости. Вторая – объектов аналогов сотни, очень много – это мегаполис, у оценщика появляется большой выбор аналогов с разными ценами. Часто судебные трения сторон и происходят из-за вопроса – а почему оценщик выбрал тот, а не иной аналог???
Следующий не менее важный вопрос – а правомочно ли использование оценщиками в качестве аналогов публикаций в газете, журнале или интернете? Практика показывает, что да – почти все оценщики пользуются данными ресурсами и прикладывают «принскрин» подобны объявлений в своих отчетах. В то же время Гражданский кодекс говорит, что согласно статье 435 РФ, оферта должна содержать следующие признаки:
Содержать определенное предложение заключить сделку.
Иметь существенные условия для заключения договора.
Содержит ли объявление все эти признаки? - Нет. Могут ли тогда оценщики правомочно использовать данные аналоги? – Нет.
Часто объявления содержат совсем не достоверные сведенья – владельцы ресурсов добавляют информацию лишь для увеличения интереса к их сайту или закрытия свободных информационных площадей. Так же полно случаев, где идет завлечение потенциальных покупателей несуществующими ценами – по принципу - Вы приходите в наше агентство, и мы найдем все, что Вам нужно, включая данное предложение. Итог такой оценки – недостоверные результаты.
Закон четко ставит приоритеты использовать в качестве аналогов реальные сделки, а не их предложения, и обоснование того, что рынок сделок закрыт и нет возможности найти информацию, не должно быть причиной полного отказа от подобного.